Comment amasser sa mise de fonds pour l'achat d'une maison?

Vous êtes décidé à faire le grand saut et à devenir propriétaire, une des plus grandes décisions de votre vie. Vous vous demandez donc probablement comment épargner suffisamment en vue de cet investissement majeur. Voici ce qu'il faut savoir au sujet du fameux 20 % et quelques conseils pour y arriver, du budget à l'utilisation du RAP!

La mise de fonds et ce qu'il en est du 20 %

La mise de fonds est la somme que vous devez obligatoirement accumuler pour obtenir un prêt hypothécaire. Elle doit provenir de vos économies personnelles ou d'un don. Impossible donc de miser sur une marge de crédit ou un prêt! Si vous utilisez le RAP, vous devez aussi être en possession du montant de votre mise de fonds au moins 90 jours avant d'effectuer la demande de prêt. Il faut donc s'y prendre d'avance!

Mais à combien devrait s'élever votre mise de fonds, concrètement?

Le rêve, une mise de fonds de 20 % ou plus

Si on entend souvent dire qu'il faut disposer d'une mise de fonds représentant 20 % du coût de la propriété, c'est parce que les acheteurs qui respectent cette condition voient leur prêt automatiquement garanti. Ils sont donc exemptés de l'obligation de souscrire une assurance prêt, un avantage certain qui les fait économiser.

À titre d'exemple, pour un condo de 250 000 $, une mise de fonds de 20 % représente 50 000 $.

La réalité, moins de 20 % de mise de fonds

S'il est possible d'acheter une maison avec une mise de fonds de moins de 20 %, le gouvernement exige que les acheteurs souscrivent une assurance prêt hypothécaire. Mise en place à la suite de la crise des subprimes de 2007, cette obligation vise à protéger les prêteurs contre les défauts de paiement. Une telle assurance peut être contractée auprès de la Société canadienne d'hypothèque et de logementAttention, ce lien ouvrira un nouvel onglet. (SCHL), de Genworth CanadaAttention, ce lien ouvrira un nouvel onglet. ou de Canada GuarantyAttention, ce lien ouvrira un nouvel onglet..

Le coût de la prime d'assurance est calculé selon la valeur du prêt et l'importance de la mise de fonds. La SCHL donne une idée de grandeur des montantsAttention, ce lien ouvrira un nouvel onglet. en question, mais il faut garder en tête que le montant exact de la prime sera calculé lors de la demande de prêt hypothécaire. Les acheteurs doivent alors le prendre en compte dans les coûts d'acquisition de la propriété et leur budget. À noter que le coût de la prime peut être ajouté aux versements hypothécaires. Si ce montant est réparti sur 25 ans, la différence sur le plan des mensualités sera très petite et vous permettra d'avoir accès au marché immobilier!

Sans devoir attendre, une mise de fonds d'au moins 5 %

Si la mise de fonds minimale requise pour acheter une maison est de 5 %, les acheteurs qui optent pour cette solution doivent remplir quelques conditions, dont celle de faire de la propriété sa résidence principale et d'avoir suffisamment d'économies pour payer les frais afférents comme le notaire.

Si vous vous questionnez quant à la mise de fonds idéale pour l'achat de votre première maison, gardez en tête que la réponse est complexe et dépend de l'état du marché. Chaque cas étant différent, il est préférable de consulter un conseiller financier afin d'évaluer votre situation et d'examiner différents scénarios en toute connaissance de cause.

L'évaluation de sa capacité financière, l'art du juste calcul

La discipline et la motivation sont de puissants moteurs pour atteindre un objectif, mais l'analyse de sa capacité financière est indispensable pour réaliser un projet d'envergure comme l'achat d'une maison. Pour savoir combien épargner, la première chose à faire est de déterminer ses besoins de base. Questionnez-vous! Quel type de maison est le mieux adapté à vos besoins? Calculez ensuite les frais associés au type de propriété qui vous intéresse (achat, taxes scolaires et municipales, etc.), et déterminez votre capacité financière. Faites-vous aider par un conseiller financier au besoin!

Un test d'épargne utile pour s'orienter

Pour brosser un portrait réaliste de votre capacité financière, essayez d'épargner la différence entre vos frais de logement actuels et ceux la maison que vous aimeriez acheter. Faites le test pendant six mois et tentez d'épargner la différence afin de garnir votre mise de fonds. Vous serez ainsi à même de constater si vous êtes en mesure d'assumer ces nouvelles responsabilités financières.

Dans vos calculs, n'oubliez pas de tenir compte des frais suivants : chauffage, paiements hypothécaires, électricité, frais de condos et impôts fonciers. Attention : les spécialistes recommandent que le total de ces frais n'excède pas 30 % de votre revenu brut actuel, c'est-à-dire votre salaire avant les retenues.

Prenons l'exemple d'un futur acheteur dont le salaire annuel est de 48 000 $, soit un salaire brut mensuel de 4 000 $. En respectant le barème de 30 %, les frais mensuels qui touchent le paiement de la propriété ne devraient pas excéder 1 200 $. Si ses frais de logement sont de 1  000 $ par mois, pour tester sa capacité à payer, il devrait essayer d'épargner 600 $ par mois.

Des outils pour épargner plus facilement

Une fois votre capacité financière déterminée vient le temps d'épargner sérieusement pour votre mise de fonds. Heureusement, plusieurs outils s'offrent à vous.

Le régime d'accession à la propriété, le RAP

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) est un des outils incontournables pour l'achat d'une première maison, et ce, parce qu'il vous permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de vos REER par personne pour garnir votre mise de fonds, sans payer d'impôt.

Pour en profiter, il est essentiel de répondre aux conditions d'admissibilité du RAPAttention, ce lien ouvrira un nouvel onglet.Attention, ce lien ouvrira un nouvel onglet. dont, entre autres :

• Être considéré comme l'acheteur d'une première habitation
• Avoir une entente écrite pour acheter ou construire une habitation admissible pour vous-même
• Avoir l'intention d'occuper l'habitation admissible comme lieu principal de résidence dans l'année suivant l'achat ou la construction.

Dans le cas d'un couple, chacun des conjoints peut y avoir recours.

Si vous ou votre conjoint avez déjà acheté votre première maison par le passé, vous pourriez participer de nouveau au RAP si votre solde du remboursement du RAP est nul le 1er janvier de l'année où vous comptez effectuer un retrait. Vous pourriez devoir respecter d'autres conditions, comme celle de ne plus être propriétaire d'une maison qui vous sert de résidence principale depuis au moins quatre ans.

Il vous faudra ensuite rembourser l'argent retiré de vos REER à compter de la deuxième année suivant l'achat de votre maison. Ce remboursement pourra s'étaler sur 15 ans, et le minimum à verser chaque année sera d'un quinzième du total. Un acheteur retirant un montant de 60 000 $ devra donc rembourser au moins 4 000 $ par année.

L'épargne automatique, pour se simplifier la vie

Si épargner n'est pas toujours simple, il est vrai qu'opter pour l'épargne automatique peut vous faciliter la vie. L'épargne automatique, c'est lorsqu'un montant est retenu sur le salaire ou prélevé automatiquement d'un compte bancaire afin d'être placé dans un REER ou un compte d'épargne à intérêt élevé, par exemple. En choisissant cette option, vous épargnez sans devoir y penser et vous n'êtes pas porté à dépenser l'argent qui se trouve dans votre compte. C'est donc gagnant pour accumuler une mise de fonds.

Si vous épargnez dans un REER, pensez à réinvestir vos économies d'impôt dans un REER, un CELI ou un compte d'épargne. Notez également que les REER de fonds de travailleurs offrent des économies d'impôt supplémentaires, par rapport à un REER conventionnel. Grâce aux prélèvements bancaires automatiques, vous pourriez alors cotiser au REER+ au Fonds solidarité FTQ et profiter des 30 % d'économies d'impôt supplémentaires¹. Ainsi, vous pouvez constituer votre mise de fonds encore plus facilement. Notez aussi que vous pouvez ajuster le montant de vos cotisations selon vos besoins.

Le budget, un essentiel

Il va sans dire que l'atteinte d'objectifs financiers tels que l'épargne pour une mise de fonds passe par l'établissement d'un budget… à condition de le respecter!

Au moment de faire votre budget, prenez un moment pour faire le tour de toutes vos dépenses : loyer, alimentation, transport en commun, réparation de vélo, Internet, électricité, soins de santé, dettes, etc. Tenez également compte de vos dépenses discrétionnaires, c'est-à-dire les sorties, loisirs, nouvelles chaussures et autres petits plaisirs de la vie.

Une fois votre budget fait, prenez un moment pour l'examiner et voir où vous devriez faire des concessions afin d'épargner davantage et de vous permettre d'acheter votre première maison.

En suivant ces conseils étape par étape et en consultant un conseiller financier pour mieux vous guider, vous devriez être en mesure de voir votre projet se concrétiser!