Acheter une maison avec le RAP, comment ça fonctionne?
Découvrez comment profiter pleinement du régime d'accession à la propriété (RAP) pour acheter votre première maison.
Par Dominique J. Favreau
Blogueur en finances personnelles
L'achat d'une première propriété est un événement important dans la vie. Heureusement, il existe plusieurs outils pour vous aider à réaliser votre projet. En effet, le RAP permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER afin de financer l'achat ou la construction de votre nouvelle propriété. De plus, le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation pourrait donner droit, pour l'année d'imposition 2023, à un montant maximal de 1 500 $ pour les résidents québécois qui le réclament au fédéral et de 1 400 $ au provincial.
Familiarisez-vous avec les conditions d'admissibilité et les modalités de retrait et de remboursement du RAP, et profitez facilement et pleinement de ce coup de pouce pour acquérir votre première habitation.
Les conditions d'admissibilité pour profiter du RAP
- Le RAP est accessible aux acheteurs qui acquièrent leur première résidence. Si vous planifiez acheter une maison en couple, votre conjoint (ou toute personne qui achète avec vous) et vous-même devez tous les deux être des premiers acheteurs. Vous pourriez tout de même bénéficier du RAP si vous ou votre conjoint avez été propriétaire d'une maison dans le passé, à condition que cela ne soit plus le cas depuis plus de quatre ans. Lorsqu'il s'agit d'un couple séparé, chacun peut recourir au RAP même s'il n'est plus considéré comme un premier acheteur, à certaines conditions. Dans ce cas, le REER doit être remboursé complètement avant de pouvoir profiter du RAP à nouveau. Vous devez obtenir une entente écrite pour acheter ou construire la maison, avant le 1er octobre de l'année suivant votre retrait.
- Celle-ci devra être votre résidence principale et vous devrez y habiter dans l'année suivant le début du retrait de fonds.
- Seuls les montants déposés dans votre REER depuis plus de 90 jours pourront être utilisés dans le cadre du RAP.
Retirer ses REER dans le cadre du RAP
Il y a beaucoup de choses auxquelles on doit penser lorsque vient le temps de magasiner et d'acheter sa première propriété. Heureusement, retirer ses fonds d'un REER afin de profiter du RAP est très simple. Sachant qu'il faut 20 % de mise de fonds du prix d'achat d'une maison pour éviter de devoir prendre l'assurance prêt hypothécaire (comme avec la Société canadienne d'hypothèques et de logement [SCHL] ou avec Genworth), utiliser l'argent accumulé dans ses REER est d'autant plus intéressant! Une fois que vous aurez décidé du montant que vous voulez retirer, vous devez notamment remplir le formulaire T1036-Demande de retrait des fonds d'un REERAttention, ce lien ouvrira un nouvel onglet. de l'Agence du revenu du Canada (ARC) et le remettre à votre émetteur de REER, comme votre institution bancaire, qui se chargera alors des étapes suivantes.
Vous avez la possibilité de retirer un maximum de 60 000 $ par personne, ce qui pourrait permettre un retrait total de 120 000 $ pour un couple. De plus, si vos REER sont gérés par différentes institutions, vous pouvez demander d'effectuer un retrait dans chacune d'elles séparément, sans dépasser votre limite totale de retrait. Vous aurez également la possibilité de décider si vous voulez retirer l'entièreté de vos sommes d'un seul coup ou étaler les retraits sur une année. Cela vous donnera de la flexibilité, selon que vous avez besoin d'une mise de fonds complète dès le début pour l'achat d'une propriété existante ou que vous voulez disposer de liquidités au fur et à mesure, dans le cadre d'une autoconstruction par exemple.
Rembourser les fonds retirés
Une fois vos retraits effectués, vous avez 15 ans pour rembourser la totalité des sommes retirées de votre REER dans le cadre du RAP. Mais rassurez-vous, vous aurez du temps pour vous préparer puisque la période de remboursement de vos fonds ne débutera que 60 jours après la fin de la 5e année suivant la date du retrait pour les personnes qui ont effectué un retrait ou qui le feront entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025..
L'ARC déterminera alors pour vous le calendrier des paiements en divisant en 15 le montant total à rembourser chaque année. Par exemple, un retrait total de 15 000 $, réparti sur 15 ans, générera des remboursements annuels de 1 000 $. Vous aurez toujours la possibilité de faire des versements ponctuels plus élevés si vous le désirez. L'ARC recalculera pour vous les prochains remboursements en fonction du nombre d'années restantes. À noter que, dans ce cas, cela ne vous donne pas congé de paiement pour l'année suivante, mais étale la valeur des autres montants sur le nombre d'années restantes.
Rembourser son RAP 30 % plus rapidement grâce au Fonds de solidarité FTQ
Même si vous avez « RAPé » votre REER d'une autre institution, vous pouvez le rembourser au Fonds de solidarité FTQ et profiter d'une économie d'impôt de 30 %* grâce au crédit d'impôt relatif à un fonds de travailleurs.
Par exemple, si vous retirez la somme maximale de 60 000 $, vous devrez alors rembourser 4 000 $ par année pendant 15 ans. Or, si vous remboursez ce 60 000 $ au Fonds de solidarité FTQ, vous pourriez profiter d'une économie d'impôt supplémentaire de 18 000 $ sur 15 ans. Cette économie vous permet de rembourser votre RAP plus rapidement.
Voici un autre exemple : si vous devez rembourser 600 $ par année pendant 15 ans et que vous décidez d'investir dans un REER+ au Fonds de solidarité FTQ pour ce faire, vous pourriez alors rembourser 780 $ chaque année, au lieu de 600 $, grâce à l'économie d'impôt supplémentaire de 30 %. Vous pourriez ainsi rembourser votre RAP en 11 ou 12 ans plutôt qu'en 15 ans.
Afin de faciliter vos remboursements et de vous aider à les suivre, l'ARC vous enverra un état de compte annuel indiquant en détail l'ensemble des montants remboursés jusqu'à présent et le solde restant à rembourser. Vous recevrez également le montant exact que vous devrez verser dans l'année courante.
Toutes ces informations seront également disponibles en tout temps lorsque vous consulterez MonDossierAttention, ce lien ouvrira un nouvel onglet.Attention, ce lien ouvrira un nouvel onglet. en ligne ou avec l'application mobile MonARC.
Déclarer les remboursements sur votre déclaration de revenus
Lorsque viendra le temps de procéder aux remboursements de votre RAP, il sera important de différencier ces sommes de vos cotisations habituelles. Puisque les montants retirés dans le cadre du RAP proviennent de cotisations REER passées, vos remboursements ne seront pas considérés comme des cotisations à votre REER. Tous vos remboursements devront être déclarés séparément à l'aide de l'annexe 7 que vous devrez joindre à votre déclaration d'impôt fédéral chaque année.
Puisque l'ARC utilise ce document afin de déterminer votre état de compte et votre calendrier de remboursement, vous devrez vous assurer de produire une déclaration d'impôt chaque année, et ce, même si vous n'avez aucun revenu ou ne payez pas d'impôt.
Un coup de pouce de plus avec le crédit d'impôt pour l'achat d'une première maison
En plus d'avoir recours au RAP, votre conjoint et vous pourriez bénéficier du crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (CIAPH). Celui-ci pourrait vous donner droit, pour l'année d'imposition 2023, à un montant maximal de 1 500 $ pour les résidents québécois qui le réclament au fédéral et de 1 500 $ au provincial. Vous pouvez aussi demander ce crédit si vous n'avez pas été propriétaire au cours des 4 dernières années.
C'est un crédit simple à demander qui pourra vous aider à faire face aux imprévus, à rénover ou à commencer le remboursement de votre RAP.
Bien connaître le fonctionnement du RAP vous permet de profiter pleinement d'un outil puissant afin de financer l'achat de votre première maison. Si vous avez des questions relatives à votre situation particulière, l'Agence du revenu du Canada pourra vous guider afin que vous puissiez tirer profit du RAP au maximum.
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